Immobilien und Mehrwertsteuer
Oftmals stellt sich im Zusammenhang mit Immobilien die Frage, welche Pflichten oder Rechte der Eigentümer hinsichtlich Mehrwertsteuer (MWST) hat. Wir möchten Ihnen dazu einen kurzen Überblick verschaffen.
Grundsatz
Nach Art. 21 Abs. 2 Ziff. 21 Mehrwertsteuergesetz (MWSTG) ist eine Überlassung von Grundstücken und Grundstücksteilen zum Gebrauch oder Nutzung, also die Vermietung, eine von der MWST ausgenommene Leistung. Im selben Artikel sind gewisse Leistungen aufgeführt, welche nicht als ausgenommen gelten, dies sind z.B. Vermietung von Beherbergungsräumlichkeiten (Hotelzimmer etc.), Vermietung von Campingplätzen oder auch die Vermietung von Parkplätzen, wenn diese nicht zu gleichzeitig vermieteten Wohn- oder Geschäftsräumen gerechnet werden können. Das MWSTG kennt aber eine freiwillige Versteuerung für von der Steuer ausgenommene Leistungen (Art. 22 MWSTG). Damit kann die Vermietung von Gebäuden oder Grundstücken freiwillig der MWST unterstellt werden. Dies ist aber ausgeschlossen, wenn eine ausschliesslich private Nutzung vorliegt. Somit besteht diese Möglichkeit beispielsweise nicht für die Vermietung von Wohnungen, wohl aber für Gewerberäumlichkeiten.
Freiwillige Unterstellung
Die freiwillige Unterstellung kann durch eine Anmeldung zur Eintragung ins MWST-Register vorgenommen werden. Das hat zur Folge, dass der Vermieter die Pflicht hat, die erzielten Mieteinnahmen (Gewerberäume) grundsätzlich quartalsweise der Steuerverwaltung gegenüber zu deklarieren und die darauf anfallende MWST von derzeit 8% zu bezahlen. Diese MWST ist auf den entsprechenden Mietverträgen explizit aufzuführen, da viele Mieter von Gewerberäumen diese MWST im Rahmen des Vorsteuerabzuges wieder geltend machen können.
Vorsteuerabzug
Lässt sich ein Eigentümer freiwillig ins MWST-Register eintragen, so hat er nebst der Pflicht, die MWST zu deklarieren und zu bezahlen, auch das Recht, bezahlte Vorsteuern von dieser Steuerschuld in Abzug zu bringen. Vorsteuerbelastete Leistungen im Zusammenhang mit Immobilien können üblicherweise bei Reparaturen und Unterhaltsarbeiten, Verwaltungskosten, Heiz-, Wasser-, Abwasser- und Stromkosten usw. entstehen. Damit diese Vorsteuern auch geltend gemacht werden können, ist es notwendig, dass die entsprechenden Rechnungen einen Bezug zum Eigentümer aufweisen und dieser auch nachweisen kann, dass er diese Rechnungen beglichen hat.
Gemischte Verwendung
Handelt es sich bei einer Liegenschaft um eine mit gemischter Nutzung, d.h. es sind sowohl Gewerberäume als auch Wohnräume vorhanden, so wird es etwas komplexer. Die erzielten Umsätze der Gewerberäume sind (immer die freiwillige Eintragung vorausgesetzt) MWST-pflichtig, die Umsätze der Wohnräume dagegen nicht. Diese Aufteilung ist noch relativ einfach vorzunehmen. Bei den Vorsteuern sieht es da etwas anders aus. Grundsätzlich sind die Vorsteuern in drei Kategorien aufzuteilen. Die erste Kategorie beinhaltet Vorsteuern, welche nur im Zusammenhang mit den Gewerberäumen entstanden und vollumfänglich abziehbar sind. Die zweite Kategorie betrifft Vorsteuern für Leistungen der Wohnräume, welche nicht abziehbar sind. Die dritte Kategorie ist in der Regel die umfangreichste und beinhaltet Leistungen die sowohl für Geschäfts- als auch für Wohnräume angefallen sind. Häufig werden von den Lieferanten bzw. Leistungserbringern Rechnungen ausgestellt, die die gesamte Liegenschaft betreffen. Die steuerpflichtige Person muss dann eine Aufteilung dieser Vorsteuern vornehmen, da nur der Teil der Geschäftsräume abziehfähig ist. Die Versuchung ist natürlich gross, möglichst viele dieser Vorsteuern dem steuerbaren Umsatz zuzuordnen, damit ein entsprechender Abzug vorgenommen werden kann. Es ist aber eine Aufteilung vorzunehmen, welche sachgerecht und betriebswirtschaftlich sinnvoll ist. Dies kann z.B. im Verhältnis der Einnahmen, der Fläche oder der Kubatur erfolgen.
Erstellung
Weiss der Eigentümer bereits bei der Erstellung einer Liegenschaft, wie gross der Anteil an Gewerberäumen sein wird, so kann auch auf dem Teil der Baukosten, welche auf diesen Bereich entfällt, die bezahlte Vorsteuer geltend gemacht werden. Dies kann unter Umständen erhebliche Summen ausmachen. Bei Baukosten einer gemischten Liegenschaft ist ebenfalls eine Aufteilung vorzunehmen. Die dazu notwendige Methode kann dieselbe sein, wie im vorherigen Abschnitt erläutert. Allerdings ist zu beachten, dass bei Wohnraum die Erstellungskosten pro m2 oftmals höher sind als bei Gewerberaum. Somit ist in diesem Zusammenhang die Aufteilung nach Fläche häufig nicht sachgerecht.
Verkauf
Wird Wohnraum (Eigentumswohnung oder Wohnhaus) veräussert, so ist darauf keine MWST geschuldet. Handelt es sich bei einem Objekt um eine vollumfänglich gewerblich genutzte Liegenschaft und wurde die freiwillige Eintragung ins MWST-Register vorgenommen, so ist bei einem Verkauf auf dem Verkaufserlös die MWST geschuldet und auch zu bezahlen. In diesem Zusammenhang ist wichtig, dass der Anteil des Verkaufserlöses, welcher auf den Wert des Bodens entfällt, nicht in die Bemessungsgrundlage miteinbezogen wird und somit darauf keine MWST geschuldet ist, welche dem Käufer auch nicht in Rechnung gestellt werden darf. Werden Objekte veräussert, welche gemischt genutzt werden (Gewerbe- und Wohnräume), so ist auf den Teil, für welchen die freiwillige Steuerpflicht wahrgenommen wurde, die MWST in Rechnung zu stellen und zu bezahlen.
Nachträgliche Nutzungsänderung
Werden Wohnräume zu Gewerberäumen umgenutzt oder entscheidet sich ein Eigentümer einer Gewerbe- oder gemischten Liegenschaft im Laufe der Nutzungsdauer zu einer freiwilligen Versteuerung, so kann er dies ebenfalls mit einer freiwilligen Eintragung im MWST-Register vornehmen. Ab dem Datum der Eintragung sind die anfallenden Vorsteuern ganz oder teilweise abzugsberechtigt. Für Vorsteuern, welche vor der Eintragung angefallen sind, kann eine sogenannte Einlageentsteuerung vorgenommen werden. Davon sind aber grundsätzlich nur Vorsteuern für Erstellungs- oder Umbauarbeiten betroffen, nicht jedoch Vorsteuern für laufende Kosten wie z.B. für den Heiz- oder Verwaltungsaufwand. Entscheidet sich ein Eigentümer beispielsweise fünf Jahre nach Erstellung für eine freiwillige Versteuerung, so kann er die auf den seinerzeitigen Erstellungskosten angefallenen Vorsteuern nachträglich geltend machen, er muss aber einen Abschlag von 5% pro Jahr vornehmen. In solchen Fällen empfiehlt es sich, vorgängig grob zu kalkulieren, ob eine nachträgliche MWST-Unterstellung sinnvoll ist oder nicht. Wird der umgekehrte Weg gewählt und eine Liegenschaft bzw. deren Eigentümer lässt sich aus dem MWST-Register streichen, so sind als Folge davon die Vorsteuern, welche bei der Erstellung geltend gemacht worden sind, anteilmässig (Abschlag 5% pro Jahr) zurück zu erstatten.
